כמה יעלה למחזר משכנתא ב־2026, והאם זה משתלם?
מחזור של משכנתא עם יתרה של 400–800 אלף ₪, 10–20 שנים ותמהיל מסלולים, בפער ריבית בינוני, עולה ב־2026 עכשיו כ־₪18,400 בעמלות ובעלויות, ולפי ההנחות החיסכון נטו לאורך יתרת התקופה עשוי להגיע לכ־₪16,000. בפריים או במשתנה העלות יורדת לכ־₪4,100, כי אין עמלת היוון. בקבועה לא צמודה שנלקחה לפני פחות מ־3 שנים, בפער גדול, עמלת ההיוון מעלה את העלות לכ־₪50,000. הסכום המחייב מופיע רק בדוח היתרות לסילוק מהבנק.
פורסם: עודכן: 14 מקורות
טווחי מחירים טיפוסיים
| מסלול | טווח |
|---|---|
| פריים או משתנה | ₪2,000–₪6,200 |
| קבועה צמודה | ₪21,000–₪31,000 |
| תמהיל | ₪14,700–₪22,100 |
| קבועה לא צמודה | ₪20,000–₪30,000 |
| ותק | טווח |
|---|---|
| פחות מ־3 שנים | ₪24,000–₪36,000 |
| 3–5 שנים (20% הנחה) | ₪20,000–₪30,000 |
| יותר מ־5 שנים (30% הנחה) | ₪18,000–₪26,000 |
מה משפיע על המחיר?
- המסלול. בפריים ובמשתנה העמלה היא בדרך כלל 60 ₪ בלבד. בקבועה עמלת ההיוון יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
- פער הריבית. ככל שהפער גדול יותר ההחזר החודשי יורד יותר, אבל בקבועה גם עמלת ההיוון גדלה בערך באותו קצב.
- ותק ההלוואה. צו הבנקאות נותן 20% הנחה על עמלת ההיוון אחרי 3 שנים ו־30% אחרי 5 שנים.
- אותו בנק או בנק אחר. במעבר לבנק אחר מתווספים בדרך כלל שמאי, רישום ועו״ד. במחזור פנימי לרוב לא.
- יועץ. ליווי מלא עולה 3,500–12,000 ₪ ומאריך את נקודת האיזון, גם אם הוא יכול לשפר את התנאים.
תרחישים לדוגמה
- פריים, פער קטן400–800 אלף · מעל 20 שנים · בלי יועץ₪4,100±₪2,100
- המקרה הנפוץתמהיל · 400–800 אלף · 10–20 שנים · פער בינוני₪18,400±₪3,700
- קבועה מ־2023, פער גדולקל״צ · 0.8–1.3 מיליון · מעל 20 שנים · עם יועץ₪126,000±₪25,000
איך חישבנו
עמלת ההיוון מחושבת לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור) עם ההנחות לפי ותק, והעמלה התפעולית (60 ₪) והמדד הממוצע לפי אותו צו. אגרת הרישום לפי הרשות לרישום והסדר מקרקעין (1/1/2026), ועלויות פתיחת תיק, שמאי ויועץ לפי מחירוני שוק. החיסכון הוא הערכה נומינלית לפי פער הריבית שנבחר, בלי היוון.
- נתון ממקורמחיר או אגרה שפורסמו, עם קישור ותאריך
- הנחהערך שקבענו כשאין מקור ישיר
- אומדן מחושבהתוצאה שהמנוע שלנו מפיק מהשניים
מקורות עיקריים
- בנק ישראל: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב־2002, נוסח משולב (נצפה 09/2026)
- כל־זכות: עמלות פירעון מוקדם למשכנתא (נצפה 09/2026)
- Bizportal: אותו פירעון מוקדם, 28,798 ₪ במסלול אחד ו־60 ₪ בשני (11/9/2026) (נצפה 09/2026)
- Bizportal: 25 מיליארד ₪ בחצי שנה, שיא במחזורי משכנתאות (25/8/2026) (נצפה 09/2026)
- Bizportal: שאלות ותשובות על מחזור משכנתא (08/2026) (נצפה 09/2026)
- הרשות לרישום והסדר מקרקעין: עדכון אגרות מ־1/1/2026 (נצפה 09/2026)
שאלות נפוצות
כמה עולה עמלת פירעון במסלול פריים?
בדרך כלל רק עמלה תפעולית של עד 60 ₪. לפי צו הבנקאות אין עמלת היוון כשהריבית משתנה פעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר.
איך מחושבת עמלת ההיוון?
הבנק מהוון את ההחזרים שנשארו לפי הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם, ומשווה לחישוב לפי ריבית ההלוואה. העמלה היא ההפרש, אחרי הנחה של 20% להלוואה בת 3–5 שנים או 30% להלוואה בת 5 שנים ומעלה.
כמה פער ריבית צריך כדי שמחזור ישתלם?
יועצים מדברים על פער של 0.5% לפחות, אבל זה כלל אצבע ולא נתון רשמי. במסלול קבוע מה שקובע הוא העמלה מול החיסכון, ולכן כדאי לבדוק את נקודת האיזון.
איך מקבלים את המספר המדויק?
מבקשים מהבנק ״דוח יתרות לסילוק״, שהוא בחינם ומגיע בתוך ימים ספורים, ואפשר לבקש גם דף הסבר על עמלות הפירעון (בחינם, עד פעמיים בשנה). את הריביות העדכניות משווים בכלי השוואת הריביות של בנק ישראל.
צריך שמאי ועורך דין?
במעבר לבנק אחר בדרך כלל כן: שמאי ב־1,000–3,000 ₪ ואגרת רישום משכנתה של 188 ₪ (מ־1/1/2026). במחזור באותו בנק בדרך כלל לא. מי שמתקשה בהחזרים יכול/ה לפנות גם למוקד משרד הבינוי והשיכון ב־5442*.
הנתונים וציטוט
המחירון המלאCSV · v2026.09איך לצטט
KamaYale, ״כמה יעלה למחזר משכנתא ב־2026, והאם זה משתלם״, עודכן 28.09.2026, kamayale.com/home/mortgage-refinance