כמה כסף צריך כדי לקנות דירה ב־2026?
כדי לקנות ב־2026 דירה יחידה יד שנייה של 3 מיליון ₪ עם מתווך צריך בדרך כלל כ־₪888,000 במזומן: ₪750,000 הון עצמי מינימלי (25%, לפי בנק ישראל) ועוד ₪138,000 מס רכישה ועלויות נלוות. מי שמחליף/ה דירה צריך/ה כ־₪1,038,000, ומי שקונה דירה נוספת כ־₪1,832,000, בגלל מימון של 50% בלבד ומס רכישה של 8%.
פורסם: עודכן: 12 מקורות
טווחי מחירים טיפוסיים
| סוג הרוכש | טווח |
|---|---|
| דירה ראשונה או יחידה | ₪861,000–₪915,000 |
| מחליפים דירה | ₪1,007,000–₪1,069,000 |
| דירה נוספת או להשקעה | ₪1,777,000–₪1,887,000 |
| מחיר | טווח |
|---|---|
| 2 מיליון ₪ | ₪549,000–₪583,000 |
| 3 מיליון ₪ | ₪861,000–₪915,000 |
| 4 מיליון ₪ | ₪1,178,000–₪1,250,000 |
מה משפיע על המחיר?
- סוג הרוכש. הוא קובע את שיעור המימון (75%, 70% או 50%) ואת מס הרכישה. בדירה נוספת של 3 מיליון ₪ ההפרש מגיע ליותר ממיליון ₪ במזומן.
- שמאות הבנק. המימון מחושב לפי הנמוך מבין המחיר לשמאות. שמאות נמוכה ב־100 אלף ₪ מוסיפה 75 אלף ₪ הון עצמי בדירה יחידה.
- מתווך. 1%–2% ועוד מע״מ. בדירה של 3 מיליון ₪ זה 35–71 אלף ₪, ואפשר לנהל משא ומתן.
- קבלן או יד שנייה. מקבלן חוסכים בדרך כלל תיווך, אבל משלמים גם לעו״ד הקבלן ונחשפים להצמדה למדד תשומות הבנייה.
- מדרגות מס קפואות. המדרגות לא עולות עד 15.1.2028, ולכן כשמחירי הדירות עולים גם מס הרכישה בפועל עולה.
תרחישים לדוגמה
- דירה ראשונה ב־2 מיליון, בלי מתווךיד שנייה · בלי תיווך · בלי שיפוץ₪531,000±₪16,000
- המקרה הנפוץ3 מיליון ₪ · דירה יחידה · יד שנייה עם מתווך₪888,000±₪27,000
- דירה להשקעה ב־4 מיליוןדירה נוספת · יד שנייה עם מתווך · רענון קל₪2,459,000±₪74,000
איך חישבנו
שיעורי המימון לקוחים מהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל (02/2026). מס הרכישה מחושב לפי מדרגות 2026 הקפואות עד 15.1.2028, כפי שפורסמו בביזפורטל ואומתו מול מקור משפטי. העלויות הנלוות מבוססות על מדריכי 2026 של ביזפורטל, מזרחי־טפחות ומשרדי עורכי דין.
- נתון ממקורמחיר או אגרה שפורסמו, עם קישור ותאריך
- הנחהערך שקבענו כשאין מקור ישיר
- אומדן מחושבהתוצאה שהמנוע שלנו מפיק מהשניים
מקורות עיקריים
- בנק ישראל: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור (02/2026) (נצפה 09/2026)
- WeCheck: אחוז מימון משכנתא, לפי הנמוך מבין מחיר ושמאות (נצפה 09/2026)
- ביזפורטל: מס רכישה 2026, דירה יחידה מול דירה נוספת (08/2026) (נצפה 09/2026)
- ביזפורטל: מס רכישה 2026, כמה תשלמו באמת (07/2026) (נצפה 09/2026)
- עו״ד דורון אהרוני: מדרגות מס רכישה לשנת 2026 (נצפה 09/2026)
- APM: הארכת תקופת המכירה למשפרי דיור ל־24 חודשים (נצפה 09/2026)
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, הבנק יממן עד 75% מדירה יחידה, עד 70% מדירה חליפית ועד 50% מדירה נוספת. בדירה של 3 מיליון ₪ זה 750 אלף, 900 אלף או 1.5 מיליון ₪ הון עצמי, לפני העלויות הנלוות.
כמה מס רכישה משלמים על דירה של 3 מיליון ₪?
בדירה יחידה או חליפית כ־45,500 ₪: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו־5% על היתרה. בדירה נוספת 8% מהשקל הראשון, כלומר 240 אלף ₪. המדרגות קפואות עד 15.1.2028.
מחליפים דירה, משלמים מס כמו על דירה שנייה?
לא, אם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן. מי שקנה מ־1.6.2025 ואילך צריך למכור תוך 24 חודשים ומשלם מס כדירה יחידה. מי שלא מכר בזמן משלם את ההפרש עם ריבית והצמדה.
כמה עולות העלויות הנלוות מעבר להון העצמי?
בדירה יחידה יד שנייה של 3 מיליון ₪ עם מתווך, כ־140 אלף ₪: מס רכישה, עו״ד 0.5%–1% ועוד מע״מ, תיווך 1%–2% ועוד מע״מ, שמאי, פתיחת תיק (עד 360 ₪), ביטוח ובדק בית. הן לא ממומנות במשכנתא.
מה שונה בקנייה מקבלן?
בדרך כלל אין תיווך, אבל משלמים גם לעו״ד הקבלן, עד 0.5% ולא יותר מ־5,915 ₪ ועוד מע״מ בדירות עד 4,642,750 ₪. בנוסף חלק מהתשלומים צמוד למדד תשומות הבנייה, שעלה 3.7% ב־12 החודשים עד יוני 2026.
הנתונים וציטוט
המחירון המלאCSV · v2026.09איך לצטט
KamaYale, ״כמה כסף צריך כדי לקנות דירה ב־2026״, עודכן 28.09.2026, kamayale.com/home/buy-apartment